2021年以來，全球不動產(chǎn)行業(yè)正式結束近20年的增量開發(fā)紅利期，進入“存量運營為核心”的新發(fā)展階段，國內房地產(chǎn)行業(yè)的變革尤為劇烈：據(jù)克而瑞研究中心2024年數(shù)據(jù)顯示，Top100房企的存量持有資產(chǎn)規(guī)模平均占總資產(chǎn)比重已達32.7%，但存量資產(chǎn)的平均凈運營收益率僅為3.68%，遠低于歐洲成熟市場8%-12%的平均水平，“重開發(fā)、輕運營”的傳統(tǒng)路徑已經(jīng)難以為繼。不少房地產(chǎn)集團高管在實踐中發(fā)現(xiàn)，過往依靠經(jīng)驗判斷的運營模式，既無法應對行業(yè)周期波動的風險，也難以滿足存量資產(chǎn)價值提升的精細化要求，亟需系統(tǒng)的理論框架與可落地的研究成果支撐決策。正是在這樣的行業(yè)訴求下，聚焦垂直領域實踐研究的工商管理博士（DBA）項目逐漸成為資深管理者提升認知、解決實際問題的核心路徑，穆爾西亞大學經(jīng)濟與商業(yè)學院依托其歐洲頂尖的不動產(chǎn)研究資源，開設的DBA房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理方向，正是為填補行業(yè)研究與企業(yè)實踐之間的鴻溝設立。作為西班牙首家獲得EQUIS、AMBA雙認證的公立大學商學院，穆爾西亞大學工商管理博士項目的不動產(chǎn)研究團隊已累計完成17個歐盟級不動產(chǎn)研究課題，合作企業(yè)覆蓋歐洲前20大房地產(chǎn)集團，研究成果的落地轉化率超過80%。

穆爾西亞大學DBA房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理方向的核心研究成果，是基于15年以上的全球不動產(chǎn)運營數(shù)據(jù)跟蹤、32個大型房地產(chǎn)集團的深度案例調研形成的系統(tǒng)方法論，核心可歸納為三大觀點。第一，存量資產(chǎn)的價值提升需建立“全周期價值錨定模型”，打破過往“運營階段只看租金回報”的單一評估邏輯。工商管理博士（DBA）研究團隊發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值70%在開發(fā)階段就已確定，僅靠持有期的運營調整很難實現(xiàn)超額收益，因此需要將開發(fā)階段的殘值核算、持有期的現(xiàn)金流動態(tài)調節(jié)、退出期的資本化率擬合三個環(huán)節(jié)納入統(tǒng)一評估框架，針對不同區(qū)位、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)設定差異化的錨定指標，采用該模型的歐洲房地產(chǎn)企業(yè)，平均資產(chǎn)內部收益率（IRR）較行業(yè)均值提升4.2個百分點，退出時的資產(chǎn)估值平均高出17%。第二，輕重資產(chǎn)的動態(tài)配比是反周期運營的核心支撐。研究數(shù)據(jù)顯示，當房地產(chǎn)集團的重資產(chǎn)持有比例控制在總資產(chǎn)的25%-35%區(qū)間，同時搭配對應規(guī)模的輕資產(chǎn)代運營輸出時，行業(yè)周期波動帶來的業(yè)績波動率可降低62%，既不會因為重資產(chǎn)占比過高導致現(xiàn)金流承壓，也不會因為輕資產(chǎn)占比過高失去核心資產(chǎn)的定價權。第三，ESG投入的邊際收益存在明確閾值，并非投入越高溢價越高。不少房地產(chǎn)企業(yè)當前的ESG建設存在盲目跟風的問題，DBA研究團隊的測算結果顯示，當ESG年投入占運營成本的3.5%左右時，投入產(chǎn)出比達到峰值，對應資產(chǎn)的租金溢價可達18%-22%，空置率可降低9個百分點，一旦投入占比超過5%，邊際收益將出現(xiàn)快速下滑，反而會拉低整體運營效率。

穆爾西亞大學DBA房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理方向的研究成果，已經(jīng)在全球范圍內的數(shù)十家房地產(chǎn)集團落地應用，其研究范式也為工商管理博士的應用型研究提供了可參考的樣本。對于房地產(chǎn)集團的高管與企業(yè)家而言，這套方法論的落地可分為三個步驟：首先是完成全量資產(chǎn)的價值畫像，用全周期價值錨定模型對所有持有資產(chǎn)進行分類，明確核心持有、優(yōu)化提升、剝離處置三類資產(chǎn)的劃分標準，優(yōu)先將資源向核心資產(chǎn)傾斜；其次是調整輕重資產(chǎn)結構，將非核心資產(chǎn)通過類REITs、產(chǎn)權轉讓等方式完成退出，收回的資金一方面用于核心資產(chǎn)的智能化、綠色化改造，另一方面用于打造輕資產(chǎn)運營品牌，向第三方項目輸出運營服務，形成反周期的業(yè)務結構；最后是構建精益化的ESG運營體系，按照3.5%的最優(yōu)投入閾值，將資源優(yōu)先投向能耗改造、智能運營系統(tǒng)搭建、用戶服務升級等可直接轉化為收益的領域，避免無意義的面子工程。國內某Top30房企的高管作為穆爾西亞大學DBA在讀學員，2023年將這套模型應用到其持有的12個商業(yè)綜合體項目中，僅用1年時間就將整體出租率從78%提升至91%，運營凈利潤同比提升27%，驗證了研究成果的本土化適配性。對于專注應用研究的博士生而言，穆爾西亞大學工商管理博士項目的“課題即業(yè)務、研究即實踐”的培養(yǎng)模式值得參考，區(qū)別于學術型PhD的理論導向，DBA項目的所有研究課題均來自學員企業(yè)的真實問題，由學術導師與行業(yè)導師聯(lián)合指導，研究成果可直接應用于企業(yè)經(jīng)營，真正實現(xiàn)了學術研究與產(chǎn)業(yè)需求的無縫對接。目前穆爾西亞大學DBA項目已經(jīng)與國內12家房地產(chǎn)集團達成聯(lián)合研究合作，圍繞長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等細分業(yè)態(tài)的運營效率提升展開課題研究，已有3項成果落地后幫助合作企業(yè)平均降低12%的運營成本。

不動產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯重構已經(jīng)進入深水區(qū)，過往依靠政策紅利、資源紅利的發(fā)展模式已經(jīng)徹底成為過去，未來行業(yè)的核心競爭力必然來自精細化的資產(chǎn)運營能力，而運營能力的提升本質上是管理者認知體系的升級。工商管理博士（DBA）教育的核心價值，正是為資深管理者提供一套將零散經(jīng)驗升華為系統(tǒng)方法論的路徑，幫助企業(yè)家跳出實操的瑣碎，站在更高的理論維度審視企業(yè)的經(jīng)營問題。穆爾西亞大學DBA房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理方向的探索，既是DBA教育垂直化、場景化發(fā)展的典型樣本，也為全球房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)運營管理提供了可落地的系統(tǒng)框架。對于想要突破管理瓶頸的房地產(chǎn)企業(yè)家、高管而言，參與DBA學習的過程，本質上是一次帶著企業(yè)真實問題的研學之旅，不僅可以獲得系統(tǒng)的學術訓練，更能對接全球頂尖的行業(yè)資源與研究成果，直接為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供支撐；對于有志于從事應用研究的博士生而言，這類聚焦產(chǎn)業(yè)真實需求的研究范式，也能幫助研究成果跳出學術論文的局限，真正實現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的賦能。隨著不動產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化程度不斷提升，我們也將看到更多來自DBA領域的研究成果成為行業(yè)發(fā)展的核心驅動力，為整個產(chǎn)業(yè)的轉型升級提供持續(xù)的智力支持。