后疫情時(shí)代，全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正在經(jīng)歷根本性重構(gòu)：過(guò)往二十余年支撐行業(yè)高速增長(zhǎng)的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、土地增值套利”模式逐步失靈，2021年以來(lái)國(guó)內(nèi)多家頭部房地產(chǎn)集團(tuán)的流動(dòng)性危機(jī)，本質(zhì)上是舊有運(yùn)營(yíng)邏輯與新的市場(chǎng)規(guī)則錯(cuò)配的直接結(jié)果。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及戴德梁行的公開數(shù)據(jù)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)總規(guī)模已突破65萬(wàn)億元，但整體運(yùn)營(yíng)效率僅為歐美成熟市場(chǎng)的35%，近40%的持有型物業(yè)存在現(xiàn)金流覆蓋不足、估值虛高、風(fēng)險(xiǎn)隔離缺失等共性問(wèn)題。對(duì)于手握大量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)家、資深高管而言，過(guò)往依賴經(jīng)驗(yàn)判斷的決策模式已經(jīng)難以應(yīng)對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)波動(dòng)，迫切需要體系化的學(xué)術(shù)框架為實(shí)踐決策提供支撐。

在此背景下，面向產(chǎn)業(yè)界資深管理者開設(shè)的DBA（工商管理博士）項(xiàng)目，正在成為打通學(xué)術(shù)研究與產(chǎn)業(yè)實(shí)踐壁壘的核心載體。區(qū)別于學(xué)術(shù)型PhD聚焦純理論創(chuàng)新的培養(yǎng)目標(biāo)，工商管理博士的培養(yǎng)體系始終錨定“用學(xué)術(shù)方法解決產(chǎn)業(yè)真問(wèn)題”的核心定位，要求學(xué)員既具備深厚的理論功底，也擁有解決復(fù)雜商業(yè)問(wèn)題的實(shí)踐能力。金門大學(xué)管理學(xué)院近期開設(shè)的DBA方向特色課程“房地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)始人資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)課”，正是這一培養(yǎng)邏輯的典型落地：課程由擁有30余年不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的上市房企創(chuàng)始人擔(dān)任主講，結(jié)合其個(gè)人操盤的27個(gè)存量資產(chǎn)盤活案例，與DBA學(xué)術(shù)導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)共同搭建了一套兼具學(xué)術(shù)嚴(yán)謹(jǐn)性與實(shí)踐可操作性的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架，上線兩個(gè)學(xué)期以來(lái)已吸引近百名來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)、金融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的企業(yè)家學(xué)員參與，其中82%的學(xué)員為資產(chǎn)規(guī)模10億以上企業(yè)的實(shí)際控制人。

該課程的核心觀點(diǎn)體系，建立在主講人十余年工商管理博士研究成果與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的融合之上，突破了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理論的局限性，首次從企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的視角搭建了全周期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的分析框架。其核心觀點(diǎn)主要包括三個(gè)層面：第一，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的底層邏輯已經(jīng)從“增值套利”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流復(fù)利”。過(guò)往行業(yè)的資產(chǎn)估值普遍錨定土地增值預(yù)期，普遍將“低買高賣”作為核心盈利模式，但在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入橫盤周期的背景下，資產(chǎn)的核心價(jià)值已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)、穩(wěn)定的凈運(yùn)營(yíng)收入（NOI）產(chǎn)出能力。課程中披露的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)持有型物業(yè)的長(zhǎng)期年化投資收益率已經(jīng)超過(guò)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)2.7個(gè)百分點(diǎn)，且抗周期波動(dòng)能力是后者的3.2倍。

第二，ESG韌性已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)估值的核心溢價(jià)變量。傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)估值模型僅考慮區(qū)位、硬件配置、出租率等顯性指標(biāo)，而該課程的研究成果顯示，在相同區(qū)位條件下，ESG評(píng)分達(dá)到“優(yōu)秀”等級(jí)的商業(yè)物業(yè)，平均出租率高出普通物業(yè)11.7%，租戶續(xù)約率高出19.2%，資本化率低54個(gè)基點(diǎn)，對(duì)應(yīng)估值水平高出普通物業(yè)12%以上。這一結(jié)論也得到了全球不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)（INREV）2023年研究報(bào)告的佐證，當(dāng)前全球Top100的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，已經(jīng)將ESG指標(biāo)作為資產(chǎn)收購(gòu)決策的一票否決項(xiàng)，這也意味著未納入ESG管理體系的存量資產(chǎn)，未來(lái)將面臨流動(dòng)性枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，企業(yè)資產(chǎn)與家族資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隔離是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的前置條件。作為工商管理博士公司治理方向的重要研究分支，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制長(zhǎng)期被國(guó)內(nèi)企業(yè)家忽視，過(guò)往3年爆發(fā)的房企流動(dòng)性危機(jī)中，有76%的企業(yè)創(chuàng)始人存在企業(yè)資產(chǎn)與個(gè)人資產(chǎn)混同的問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)直接傳導(dǎo)至家庭財(cái)富層面。課程中提出的“三層資產(chǎn)隔離架構(gòu)”，通過(guò)SPV持股、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)信托、家族辦公室配置三個(gè)層級(jí)的制度設(shè)計(jì)，既能夠滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)的融資需求，也能夠從法律層面隔離企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)個(gè)人及家族財(cái)富的影響，這一架構(gòu)已經(jīng)被17家授課學(xué)員的企業(yè)應(yīng)用落地，有效降低了企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)敞口。

不同于傳統(tǒng)商學(xué)課程側(cè)重理論傳導(dǎo)的模式，金門大學(xué)的這門DBA特色課程采用“行動(dòng)研究法”開展教學(xué)，要求所有學(xué)員帶著自身企業(yè)的真實(shí)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題進(jìn)入課堂，在授課導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成“問(wèn)題診斷-方案設(shè)計(jì)-落地驗(yàn)證-理論總結(jié)”的全流程研究，真正實(shí)現(xiàn)了學(xué)術(shù)研究與產(chǎn)業(yè)實(shí)踐的雙向賦能。從已經(jīng)完成課程學(xué)習(xí)的學(xué)員反饋來(lái)看，超過(guò)70%的學(xué)員在課程結(jié)束后3個(gè)月內(nèi)完成了自身企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系優(yōu)化，平均資產(chǎn)現(xiàn)金流產(chǎn)出效率提升24%。例如來(lái)自浙江的某產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)創(chuàng)始人，作為工商管理博士在讀學(xué)員，其運(yùn)營(yíng)的園區(qū)此前出租率僅為62%，且租戶平均租期不足1.5年，在課程中他結(jié)合“業(yè)態(tài)分層運(yùn)營(yíng)模型”，將原有單一的辦公空間調(diào)整為“頭部企業(yè)總部層+成長(zhǎng)型企業(yè)孵化層+公共服務(wù)配套層”的三層結(jié)構(gòu)，僅用半年時(shí)間就將園區(qū)出租率提升至93%，租戶平均租期延長(zhǎng)至3.8年，凈運(yùn)營(yíng)收入提升41%，該案例也被納入金門大學(xué)DBA項(xiàng)目的經(jīng)典案例庫(kù)。

對(duì)于非DBA學(xué)員的資深高管與企業(yè)家而言，課程中總結(jié)的“三層次資產(chǎn)配置框架”也具備極強(qiáng)的落地參考價(jià)值。該框架將企業(yè)持有的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)按照功能劃分為三類：第一類是流動(dòng)性儲(chǔ)備資產(chǎn)，主要為容易變現(xiàn)的核心區(qū)位小戶型商業(yè)、寫字樓，占總資產(chǎn)的比例不低于20%，用于應(yīng)對(duì)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；第二類是核心運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，主要為出租率穩(wěn)定、現(xiàn)金流可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型商業(yè)體，占總資產(chǎn)的比例為55%-65%，是企業(yè)長(zhǎng)期盈利的核心支撐；第三類是戰(zhàn)略儲(chǔ)備資產(chǎn)，主要為城市更新、舊改類項(xiàng)目，占總資產(chǎn)的比例不超過(guò)15%，用于布局企業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。該框架是主講人在過(guò)往30年的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中經(jīng)歷3次行業(yè)周期驗(yàn)證后的總結(jié)，對(duì)于當(dāng)前面臨資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化需求的房地產(chǎn)企業(yè)、實(shí)體企業(yè)均具備普適性的指導(dǎo)意義。

對(duì)于工商管理博士相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究者而言，該課程的設(shè)計(jì)邏輯也為DBA培養(yǎng)模式創(chuàng)新提供了重要參考。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)部分DBA項(xiàng)目存在“理論與實(shí)踐脫節(jié)”的問(wèn)題，要么將課程做成總裁班的升級(jí)版，缺乏足夠的學(xué)術(shù)深度，要么過(guò)度偏向理論研究，無(wú)法回應(yīng)產(chǎn)業(yè)界的真實(shí)需求。而金門大學(xué)的這門課程，首次建立了“產(chǎn)業(yè)創(chuàng)始人+學(xué)術(shù)導(dǎo)師”雙導(dǎo)師制的教學(xué)模式，所有教學(xué)內(nèi)容均建立在真實(shí)案例的量化研究基礎(chǔ)之上，學(xué)員的課程論文全部要求結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)踐數(shù)據(jù)完成，真正實(shí)現(xiàn)了“從實(shí)踐中來(lái)，到實(shí)踐中去”的DBA培養(yǎng)目標(biāo)，相關(guān)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)被兩岸多所高校的工商管理博士項(xiàng)目參考借鑒。

歸根結(jié)底，DBA教育的核心價(jià)值，從來(lái)不是為企業(yè)家提供一張學(xué)歷名片，而是幫助具備豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理者建立體系化的學(xué)術(shù)思維，將零散的經(jīng)驗(yàn)沉淀為可復(fù)制、可傳播的理論框架，最終反哺產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。金門大學(xué)的這門房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特色課程，正是DBA教育面向垂直產(chǎn)業(yè)場(chǎng)景落地的典型樣本，它既回應(yīng)了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)面臨的普遍痛點(diǎn)，也為工商管理博士的培養(yǎng)模式創(chuàng)新提供了可行的路徑。

對(duì)于身處產(chǎn)業(yè)變革周期的企業(yè)家、資深高管以及工商管理博士研究者而言，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的邏輯重構(gòu)既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)知包袱，只有主動(dòng)打破經(jīng)驗(yàn)依賴，用學(xué)術(shù)框架重構(gòu)自身的決策體系，才能夠在新的行業(yè)周期中建立長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。未來(lái)隨著更多垂直產(chǎn)業(yè)方向DBA特色課程的落地，工商管理博士項(xiàng)目將成為支撐中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要智力平臺(tái)，為更多實(shí)體企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供體系化的理論與實(shí)踐支撐。